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Geteilter Wohnungsmarkt driftet weiter auseinander

Gefragter Speckgürtel, verschmähtes Land Geteilter Wohnungsmarkt driftet weiter auseinander

Die Wohnungsunternehmer aus Berlin und Brandenburg wollen dieses Jahr eine Milliarde Euro in den Wohnungsmarkt investieren. Schwerpunkt der Investitionen soll in Potsdam und im Berliner Umland liegen. Am Dienstag haben die Unternehmer ihren Jahresbericht vorgestellt und darin Kritik an der Brandenburger Landesregierung geübt.

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In diesem Jahr wollen die Wohnungsunternehmer 500 Millionen Euro in neue Wohnungen investieren. Auch in Falkensee wird gebaut.

Quelle: MAZ

Potsdam. Wenn die Immobilienexpertin Maren Kern mit dem Auto durchs Berliner Umland fährt, dann muss sie sich wundern. Schon kurz hinter der Stadtgrenze erstreckt sich die Weite märkischer Felder. Viel Platz für Wohnraum, der in der Hauptstadt immer knapper wird – und kein Vergleich zu anderen Metropolen wie München oder Frankfurt am Main. „Da wäre alles zugebaut“, sagt Kern, Chefin des Verbands Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU), der am Dienstag auf einer Jahrespressekonferenz neue Daten über den brandenburgischen Wohnungsmarkt vorgelegt hat.

Gefragter Speckgürtel, verschmähtes Land

Der zweigeteilte Wohnungsmarkt in Brandenburg entwickelt sich zunehmend auseinander. Während die Mieten im Berliner Umland immer weiter steigen, zeigt sich in den weiter entfernten ländlichen Regionen eine gegenläufige Entwicklung.

Auch bei Investitionen zeigt sich Brandenburg als Land der zwei Geschwindigkeiten. Während dieses Jahr allein in Potsdam 91,8 Millionen Euro für neue Wohnungen ausgegeben werden, sind es in der Prignitz lediglich 6,4 Millionen Euro. Laut BBU lohnen sich Neubauten in der Peripherie angesichts nach wie vor hohen Leerstands, gestiegener Baukosten und geringer Mieten kaum. Bis 2020 sollen landesweit 3000 neue Wohnungen gebaut werden, die Hälfte davon in Potsdam.

In Brandenburg ist gut jede zweite der 800 000 Wohnungen in Besitz eines von landesweit mehr als 200 BBU-Unternehmen, ob staatlich, genossenschaftlich oder privat. Das Marktumfeld ist vielerorts angespannt: Die Mieter werden älter und weniger, der Leerstand ist anhaltend hoch. Die Lücken könnten Berliner füllen, hofft man beim BBU. Schließlich ist es auch ein denkbarer Lebensentwurf, sein in der Hauptstadt verdiente Geld auf dem Wohnungsmarkt in Brandenburg an der Havel auszugeben – bei einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 4,55 Euro bei BBU-Unternehmen.

Brandenburg ist das Land der niedrigen Mieten

Aber das ist nur ein Beispiel unter vielen für das mit durchschnittlich 4,79 Euro äußerst mieterfreundliche Land Brandenburg. „Besonders günstig lebt es sich in der Prignitz und in Frankfurt (Oder)“, sagt Kern. Im äußersten Nordwesten sind die Mieten seit 2010 trotz allgemeiner Kostensteigerungen sogar um 0,6 Prozent auf 4,25 Euro gesunken. Am anderen Ende steht Potsdam mit 5,42 Euro – plus 0,7 Prozent im gleichen Zeitraum. „Das Auseinanderdriften von Umland und erweitertem Metropolenraum nimmt zu“, bilanziert Kern.

Das hat zur Folge, dass die Immobiliengesellschaften in der Peripherie kaum noch in neuen Wohnraum investieren. Die BBU-Mitglieder verteilen ihr Investitionsvolumen von 518,5 Millionen Euro 2015 – 16 Prozent mehr als im Vorjahr – äußerst ungleich auf das Land: Während in der Prignitz lediglich 6,4 Millionen Euro für neue Wohnungen ausgegeben werden, sind es in Potsdam 91,8 Millionen. In den weiter von Berlin entfernten Regionen sind überwiegend Modernisierungen geplant. Das ist keine Momentaufnahme, sondern ein langfristiger Trend. So sind in der Prignitz bis 2020 nur sechs neue BBU-Wohnungen geplant. Landesweit dagegen sind es 3000 – die Hälfte davon allein in Potsdam.

„Alarmierende Entwicklung“ bei Wohnungsleerstand

Während die Landeshauptstadt sich vor Zuzüglern kaum retten kann, quält sich der berlinferne Raum mit hohen Leerstandsquoten. Unter den Landkreisen führt Spree-Neiße (17,9 Prozent) vor der Prignitz (17,8), unter den Städten Lauchhammer (Oberspreewald-Lausitz/28,5) vor Forst (Spree-Neiße/27,5) und Wittenberge (Prignitz(21,6). „Das ist alarmierend“, sagt Kern, die zudem beklagt, dass die Quoten landesweit seit sechs Jahren bei mehr als zehn Prozent stagnieren. Selbst im Speckgürtel ist Leerstand ein Thema. Das Ausmaß könnte unterschiedlicher kaum sein: Die Bandbreite reicht von 0,1 Prozent in Kleinmachnow (Potsdam-Mittelmark) über 3,0 Prozent in Oranienburg (Oberhavel) bis 11,1 Prozent in Rüdersdorf (Märkisch-Oderland). Können Berliner die Probleme lösen?

Ja, ist sich Kern sicher. Aber das kostet viel Kraft. Berlin und Brandenburg müssten besser zusammenarbeiten und Landgemeinden besser für sich werben, fordert die BBU-Chefin. „Derzeit ziehen viele junge Menschen nach Berlin. Spätestens wenn bei ihnen die Familiengründung ansteht, könnte für sie eine historisch gewachsene brandenburgische Stadt mit gutem Wohnangebot und guter Verkehrsanbindung an Berlin interessant werden.“ Zumindest wenn bis dahin nicht noch mehr Grundschulen und Bahnhöfe geschlossen werden.

Kritik an Mietpreisbremse und Grunderwerbssteuererhöhung

Zudem hadern die Wohnungsunternehmen mit der Politik. Mit deutlichen Worten stellt sich der BBU der Mietpreisbremse entgegen, die kürzlich von der Bundesregierung beschlossen wurde. „Sie ist ein völlig überflüssiger Eingriff in einen funktionierenden Markt“, kritisiert Kern.

Die Mieten in Berlin und Brandenburg sind laut BBU stabil und bewegen sich im Einklang mit der Inflationsrate. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass bei Neuvermietungen Erhöhungen nur in einem bestimmten Rahmen möglich sind. In Brandenburg sind das innerhalb von drei Jahren maximal 15 Prozent, in Berlin dürfen Neuvertragsmieten nur noch bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Mietpreise in Brandenburg

Potsdam: Kaltmiete 5,42 Euro, Leerstandsquote: 2,4 Prozent

Cottbus: Kaltmiete: 4,62 Euro, Leerstandsquote: 6,9 Prozent

Brandenburg an der Havel: Kaltmiete: 4,55 Euro, Leerstandsquote: 12,8 Prozent

Frankfurt (Oder): Kaltmiete: 4,42 Euro, Leerstandsquote: 10 Prozent

Berliner Umland: Kaltmiete: 5,20 Euro, Leerstandsquote: 2,5 Prozent

Mieten in Brandenburg günstiger als in der Hauptstadt

Laut BBU ist das Wohnen in Brandenburg etwas günstiger als in der Hauptstadt. Die Durchschnittsmiete liegt in der Mark bei 4,79 Euro pro Quadratmeter, in Berlin sind es 5,84 Euro. Die Mieten im Speckgürtel liegen laut Verband bei 5,20 Euro.

Service

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In Brandenburg ist im Gegensatz zu Berlin eine Mietpreisbremse noch nicht auf Landesebene beschlossen worden, lediglich einige Kommunen haben sich darauf geeinigt. Der BBU warnt vor einer flächendeckenden Einführung, lediglich für einige Städte könnte die Regel sinnvoll sein, sagt Kern. Ihrer Meinung nach könnte nur mehr Neubau den Markt entspannen. In diesem Zusammenhang kritisiert sie die in Brandenburg beschlossene Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 5 auf 6,5 Prozent. Das verteure den Verkauf von Bauland und treibe die Baukosten nach oben.

Von Bastian Pauly

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