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Potsdam Potsdam bekommt 2000 neue Wohnungen
Lokales Potsdam Potsdam bekommt 2000 neue Wohnungen
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11:34 24.03.2016
Jörn-Michael Westphal. Quelle: Friedrich Bungert
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Potsdam

Jörn-Michael Westphal ist einer der drei Geschäftsführer der kommunalen Immobilienholding Pro Potsdam. Im MAZ-Interview stellt er die Ziele des Unternehmens in den kommenden Jahren vor.

Herr Westphal, ursprünglich hatte die Pro Potsdam angekündigt, bis 2019 tausend Wohnungen bauen zu wollen. Jetzt heißt es plötzlich, dass 2000 Wohnungen bis zum Jahr 2027 gebaut werden sollen. Das heißt, das Planziel wird verdoppelt. Wie kommt es zu dieser wundersamen Wohnungsvermehrung?

Jörn-Michael Westphal: Das war keine spontane Entscheidung, sondern ein Prozess. Gemeinsam mit der Landeshauptstadt Potsdam hat die Pro Potsdam im sogenannten Balanced-Scorecard-Verfahren ihre Unternehmensziele neu justiert. Bis 2027 wollen wir 2.000 Wohnungen, mindestens 1.000 davon gefördert, bauen und bei günstigen Rahmenbedingungen sogar schon bis 2025! Eines unserer Ziele ist es, weiterhin einen angemessenen Anteil des Potsdamer Wohnungsbestandes im Eigentum der Pro Potsdam zu haben. Heute entspricht dies etwa 17 000 Wohnungen. In unserer wachsenden Stadt müssen wir 200 Wohnungen pro Jahr bauen, damit die Pro Potsdam weiterhin 20 Prozent hält. Was auch noch neu ist: Sozialer Wohnungsneubau wird jetzt vom Land gefördert. Die Ankündigung gab es zwar schon im Herbst letzten Jahres, aber jetzt können Förderanträge gestellt werden und wir können anfangen zu bauen.

Was besagt diese neue Richtlinie des Landes?

Westphal: Die Zielgruppe ist erweitert worden, so dass nicht mehr nur WBS-Bezieher mit einem Einkommen von tausend Euro pro Person und Monat eine geförderte Wohnung erhalten können. Die neue Richtlinie hat eine zweite Einkommensgruppe eingeführt für all diejenigen, deren Einkommen bis zu 40 Prozent über dem WBS liegt. Diese Gruppe hatte es bislang am schwersten, da sie immer knapp über der Einkommensgrenze für WBS-Wohnungen lag. Dank der Förderung zahlen WBS-Berechtigte 5,50 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete im Monat, WBS-II-Berechtigte sieben Euro.

35 Millionen Euro in diesem Jahr für Wohnungsneubau

Wohnungen bauen ist eine Sache – Wohnungsbau bezahlen eine andere. Wie viel soll das insgesamt kosten und wie wollen Sie das finanziell stemmen?

Westphal: Bis zum Jahr 2025 investiert die Pro Potsdam über 600 Millionen Euro in Wohnungsneubau und Sanierungen – etwa eine Hälfte in Neubau, die andere ist für Sanierungen geplant. Bereits im Jahr 2016 investieren wir 35 Millionen Euro in den Wohnungsneubau. Bei der Finanzierung der Baukosten und Sicherstellung sozialverträglicher Mieten helfen die Fördermittel des Landes, die uns in Form von zinslosen Darlehen zur Verfügung gestellt werden. Allerdings müssen wir dafür jährlich einen Verwaltungskostenbeitrag zahlen. Die Rückzahlung der Darlehen finanzieren wir über Mieteinnahmen. Gleichzeitig sind Zinsen für Baudarlehen generell niedriger geworden. Wir stellen aber auch fest, dass die Baukosten stark angestiegen sind, auch aufgrund der steigenden gesetzlichen Anforderungen an den Wohnungsneubau. So sind beispielsweise die energetischen Standards stark angehoben worden. Ab 2021 besagt eine EU-Richtlinie, dass neu gebaute Häuser nur noch so viel Energie verbrauchen dürfen wie sie selbst erzeugen. Das umzusetzen kostet natürlich mehr und macht Bauen teurer.

Verschiedene Bonusprogramme für die Mieter

Potsdam ist ein extrem teures Pflaster geworden. Menschen ohne dicke Brieftasche suchen händeringend nach Wohnraum oder wandern sogar ab. Wie will die Pro Potsdam da gegensteuern?

Westphal: Zum einen bieten wir verschiedene Bonusprogramme wie etwa den Kinderbonus, den Mobilitätsbonus oder den Wohnflächenbonus. Zum anderen stellen wir der Landeshauptstadt pro Jahr 600 mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen zur Verfügung. Das heißt: Die Stadt prüft die Berechtigungen und Dringlichkeit der Wohnungssuchenden und benennt uns im Anschluss die Mieterinnen und Mieter für diese Wohnungen. Schon in den letzten Jahren haben wir der Stadt 400 Wohnungen pro Jahr bereitgestellt. Seit diesem Jahr hat die Pro Potsdam die Zahl auf 600 angehoben. Damit waren und bleiben wir der bedeutendste Partner der Stadt im Bereich Wohnungsfürsorge.

Im Rahmen der neuen Förderrichtlinie wurde das ganze Bornstedter Feld als förderwürdig für sozialen Wohnungsbau eingestuft – davor war es nur ein kleiner Teil. Wird das Bornstedter Feld jetzt der neue Schlaatz?

Westphal: Solch eine Förderkulisse definiert, wo geförderter Wohnungsneubau möglich ist. Nun können auch im Bornstedter Feld Grundstücke mit der Verpflichtung ausgeschrieben werden, dort sozialen Wohnungsneubau zu errichten. Dabei werden in jedem Haus 75 Prozent mit Belegungsbindung versehene, geförderte Wohnungen sein. Diese können in einem Objekt sein, aber man kann sie auch auf andere Objekte verteilen. Das ist für die soziale Durchmischung der Quartiere sehr wichtig.

Wohnungen für Flüchtlinge

Ein weiteres drängendes Thema ist die Integration von Flüchtlingen, die aus den Unterkünften ausziehen können. Inwieweit engagiert sich die Pro Potsdam da?

Westphal: Derzeit stellt die Pro Potsdam der Landeshauptstadt Potsdam für die Unterbringung von Flüchtlingen 174 Wohnungen zur Verfügung. Dort wohnen etwa 300 Flüchtlinge. Künftig wird die Landeshauptstadt in den mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen, die die Pro Potsdam bereitstellt, auch Flüchtlinge mit Wohnraum versorgen können. Die sozialen Träger werden dann im Auftrag der Stadt die Betreuung der Flüchtlinge vor Ort übernehmen. Die Pro Potsdam kooperiert beim Thema Flüchtlingsunterbringung und –betreuung auch mit dem Verein Soziale Stadt im Staudenhof. Wichtige Arbeit für die Integration und Förderung von Nachbarschaften in den Quartieren leisten auch das Friedrich-Reinsch-Haus am Schlaatz und das „Oskar“ in Drewitz.

Ab 2019 zahlt die Pro Potsdam erste Ausschüttungen an Stadt-Haushalt

In anderen Städten wurde der Wohnungsbestand oft verscherbelt, um an Geld zu kommen. Wäre es nicht auch lukrativ für Potsdam, um den Erlös dann beispielsweise in den Schulneubau oder in die Verkehrsinfrastruktur zu stecken?

Westphal: Natürlich lässt sich kurzfristig durch den Verkauf einer Wohnungsgesellschaft Geld für den kommunalen Haushalt generieren. Langfristig entstehen dann aber Probleme. Städte, die ihre Wohnungsbestände privatisiert haben, bereuen das heute. In Dresden denkt man jetzt sogar wieder über die Neugründung einer Gesellschaft für sozialen Wohnungsneubau nach. Andere Kommunen verfolgen also sehr genau, welche Verfahren und Projekte wir hier in Potsdam anwenden und fragen uns auch um Rat. Sie sehen es als Vorbild, dass ein Wohnungsunternehmen viele kommunale immobilienwirtschaftliche Themen bündelt.

Dennoch: Die Pro Potsdam muss erst 2019 Beträge an den kommunalen Haushalt abführen. Warum wird die „Pro“ zehn Jahre lang von Beträgen verschont?

Westphal: Aktuell braucht die Pro Potsdam diese finanziellen Mittel, um die Themen Wohnungsneubau und Sanierung aktiv vorantreiben zu können. Ab 2019 wird die Pro Potsdam erste Ausschüttungen zahlen. Diese Gelder fließen dann in das kommunale Schulentwicklungsprogramm. Dieses Vorgehen wurde im Zuge des Balanced-Scorecard-Verfahren vereinbart. Das Verfahren sorgt dafür, dass zwischen Stadt und ProPotsdam alles sorgfältig austariert wird und Prioritäten gesetzt werden.

In den Wohnungen der Pro Potsdam leben Zehntausende Menschen – genug, um eine mittlere Stadt zu bevölkern. Wie sieht die Entwicklung bei den Mietern über die Jahre aus?

Westphal: Die Haushalte haben sich verändert. 1999 lebten noch durchschnittlich 2,1 Personen in einem Haushalt. 2009 waren es 1,7 Personen pro Haushalt. Das hört sich zunächst einmal gar nicht so viel an. Wenn man das aber auf 17 000 Wohnungen bezieht, dann haben zuvor 35.700 Potsdamer in unseren Wohnungen gewohnt. 2009 waren es nur noch 28.900 Mieter. Das bedeutet: um die gleiche Anzahl an Menschen mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen, brauchen wir heute 4.000 Wohnungen mehr. Allerdings haben wir auch festgestellt, dass dieser Trend in den letzten Jahren wieder etwas rückläufig war. Die Leute rücken wieder mehr zusammen und teilen sich wieder vermehrt Wohnraum. Das ist auch ein Zeichen für den angespannten Wohnungsmarkt.

Der Einzelne braucht 6,5 Quadratmeter mehr Wohnfläche

Wie erklärt sich dieser Rückgang?

Westphal: Insgesamt leben 6800 Menschen weniger in unseren Wohnungen. Man braucht also 4 000 Wohnungen nur deshalb, weil die Haushalte sich verändert haben – sprich: der Einzelne braucht durchschnittlich 6,5 Quadratmeter mehr Wohnfläche. Und allein das führte in zehn Jahren zu einer statistischen Steigerung der Mietbelastung von über 23 Prozent. Wir haben immer mehr Einpersonenhaushalte, ältere Personen, jüngere Singles sowie Alleinerziehende mit Kindern. In einigen Wohngebieten ist jeder zweite Haushalt mit Kindern ein Alleinerziehenden-Haushalt. Deshalb haben wir auch den „Kinderbonus“ eingeführt. Ein Jahr lang gibt es einen Mietzuschuss von 50 Euro pro Kind und Monat. Und für diejenigen, die eine zu große Wohnung haben, bieten wir an, dass eine kleinere Wohnung bezogen werden kann. Dafür bieten wir einen Mietnachlass gegenüber dem Mietspiegel von zehn Prozent sowie einen Umzugsbonus in Höhe von 100 Euro je Quadratmeter reduzierter Wohnfläche. Die größeren Wohnungen können danach wieder von Familien mit Kindern bewohnt werden.

Von Ildiko Röd

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