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Zwischenbilanz zur Mieterbeteiligung

Altbausanierung in Potsdam Zwischenbilanz zur Mieterbeteiligung

Potsdam probt die Sanierung kompletter Altbausiedlungen unter Beteiligung der Bewohner mit dem Ziel, Verdrängung durch explodierende Mieten zu vermeiden. Das Verfahren birgt Chancen, aber auch Konfliktpotenzial.

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Jörn-Michael Westphal (l.) und Kay Kärsten.

Quelle: Bernd Gartenschläger

Potsdam. Vier Potsdamer Altbausiedlungen werden in einem Modellprojekt unter Beteiligung der Mieter saniert. Jörn-Michael Westphal, zuständiger Geschäftsführer der städtischen Bauholding Pro Potsdam, und Kay Kärsten von der WerkStadt für Beteiligung sprechen über das Verfahren und über Konflikte.

Auf welcher Basis wurden vor der Sanierung des Behlert-Gutenberg-Karrees, der Siedlung Grünstraße und der Siedlung am Brauhausberg Bürgerbeteiligungsverfahren durchgeführt.

Jörn-Michael Westphal: Ausgangspunkt war die Klärung der Restitutionsfragen für vier Siedlungen. Zunächst haben wir für die Heidesiedlung auf Initiative der Politik ein Beteiligungsverfahren mit Mietern und Stadtverordneten durchgeführt. Auch für die übrigen drei Siedlungen gab es einen Beschluss der Stadtverordneten zur sozialverträglichen Sanierung. An dieser Stelle sind wir an die Stadt herangetreten, in welcher Form das begleitet wird. Man verwies uns an die WerkStadt für Beteiligung, die zu dieser Zeit gerade in Gründung begriffen war.

Was war das Problem?

Westphal: Insgesamt bestand für die vier Siedlungen ein Investitionsbedarf von rund 50 Millionen Euro, die wir in den Planungen der ProPotsdam nicht vorgesehen hatten, weil es völlig unklar war, ob diese Objekte überhaupt bei uns verbleiben. Jetzt hatten wir auf einmal rund 420 Wohnungen verbunden mit der Frage: Wie gehen wir damit um? Ursprünglich mussten wir damit rechnen, die Hälfte des Bestandes zu veräußern, um mit den Einnahmen den verbleibenden Bestand zu sanieren. Der politische Auftrag war aber, nichts zu veräußern und alles zu sanieren.

Ist das Beteiligungsverfahren noch im Gang?

Westphal: Das Ende dieses Verfahrens war der 4. Juli 2015 mit dem Runden Tisch, an dem sich Stadtverordnete die Ergebnisse des Beteiligungsverfahrens erläutern ließen und daraus ein Eckpunktepapier entstand.

Kay Kärsten: Für die größeren Siedlungen entstanden eigene Eckpunktepapiere, die zur Sicherung der Ergebnisse des Dialogverfahrens dienen. Man kann aber sehen, dass sie von Siedlung zu Siedlung zu unterschiedlichen Ergebnissen führten. Beim Brauhausberg gibt es einen Dissens zwischen dem, was die Initiative erreichen wollte, und der Position der ProPotsdam. Das Verständnis von sozialer Verträglichkeit ist auf beiden Seiten durchaus unterschiedlich.


Ist der Beteiligungsprozess am Brauhausberg abgebrochen, wie Vertreter der Initiative Mieteschön sagen?

Westphal: Der Prozess war das Beteiligungsverfahren bis zum Runden Tisch. Und da sind verschiedene Punkte festgehalten worden. Bei einigen war man sich einig, bei einigen nicht. Wir hatten im Rahmen der Beteiligung mehr als 30 Sitzungen mit Mietervertretern und darüber hinaus Abstimmungen zum Verfahren, viele Telefonate und Einzelgespräche mit Mietern sowie Vor-Ort-Termine. Deswegen kann man nicht sagen, der Prozess sei ins Stocken geraten. Er hat sich verändert. Am Brauhausberg haben wir eine sehr vielfältige Mieterschaft. Wir haben zwei Mietervertretungen gehabt während des Verfahrens. Wir haben es einerseits durchaus mit berechtigten Interessen der Mieter zu tun. Andererseits entsteht schon der Eindruck, dass es gerade in den Papieren von Mieteschön um eine übergreifende Wohnungspolitik geht.

Was spricht gegen ein übergreifendes Engagement der Initiative?

Westphal: Wir sind jetzt in der Umsetzung und in den Gesprächen zur Umsetzung der einzelnen Bauabschnitte für die jeweiligen Mieter. Der Prozess wird durch diese Diskussion, die jetzt aufgemacht wird, eigentlich nicht berührt.

Also ist das Beteiligungsverfahren beendet und jetzt wird gebaut?

Kärsten: So würde ich es nicht sagen. Es gab 2014 und 2015 nach einem bestimmten Fahrplan ein strukturiertes Verfahren, das mit dem Runden Tisch an einen Punkt gekommen ist. Das heißt jedoch nicht, dass eine Beteiligung danach nicht mehr notwendig oder sinnvoll ist. Man muss sich aber fragen: Was für eine Form kann das jetzt haben. Wir bewegen uns in dieser Form der Beteiligung in einem Bereich, für den es keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Der Dialogprozess war eine Verständigung auf bestimmte Aspekte. Beim Brauhausberg muss man klar sagen: Zur Kernfrage gab es keine Einigung.

Was war denn die Kernfrage?

Kärsten: Die Vertreter der Initiative haben eine andere Vorstellung vom Umfang der Sanierung. Der Wunsch war, so habe ich es verstanden, es am Brauhausberg analog zum Behlert-Karree zu anderen, günstigeren Konditionen zu machen. Das ist ein klarer Dissens. Denn die Pro Potsdam hat gesagt: Nein, hier gibt es andere Voraussetzungen, hier gibt es Fördermöglichkeiten, die werden wir nutzen. Und das führt dazu, dass hier am Ende etwas Anderes herauskommt.

Westphal: Im Vergleich zum Behlert-Karree haben wir am Brauhausberg Denkmalschutzauflagen und somit andere Voraussetzungen, die zu höheren Baukosten führen und die wir nur durch Fördermittel ausgleichen können, um sozialverträgliche Mieten zu haben.

Es gab Streit um die Gestaltung der Außenanlagen. Wie weit werden Anregungen der Mieter da berücksichtigt?

Westphal: Zur Planung der Außenanlagen fanden Workshops statt, in denen wir die Anregungen der Mieter aufgenommen haben. So zum Beispiel zur Platzierung von Fahrradstellplätzen und Sitzgelegenheiten auf den Höfen.

Kärsten: Es war ein Ergebnis aus dem Dialog, dass Außengestaltung eine Rolle spielt, dass man sich zum richtigen Zeitpunkt dazu verständigt. Wie viele der Vorschläge umgesetzt wurden, kann ich nicht beurteilen. Die Mieter haben viel Zeit, viel Überlegung und viel Anstrengung eingebracht. Von kleinen praktischen Vorschlägen bis zu visionären Vorstellungen.

Westphal: Wir haben auch gemeinsam an Lösungen gearbeitet. Beispielsweise sah es zeitweise so aus, dass in einem Hof eine Feuerwehrzufahrt eingerichtet werden müsste, die sehr zu Lasten der Aufenthaltsqualität gegangen wäre. Mit dem Einbau von Balkonen haben wir eine Möglichkeit gefunden, dass die Qualität des Hofes erhalten werden kann, aber auch die Belange des Brandschutzes angemessen berücksichtigt werden.

Wäre eine Extrarunde im Beteiligungsverfahren sinnvoll, um im Konflikt mit Mieteschön zu vermitteln?

Kärsten: Grundsätzlich ist ein Austausch immer zu begrüßen. Aber oft täuscht der Eindruck, dass noch viel zu verhandeln wäre. Es wäre also vorab zu klären, welche Handlungsspielräume bestehen, so dass alle Beteiligten für sich entscheiden können, ob es für sie sinnvoll erscheint, hier Zeit und Mühe zu investieren.

Westphal: Wir sind bereits mitten in der Umsetzung. Wir werden am 20. Juli in der Mieterversammlung sagen, wann der erste Bauabschnitt beginnt. Wir haben über ganz viele Punkte, die jetzt zur Diskussion stehen, schon in diversen Workshops und Versammlungen berichtet. Als letztens das Mieterfest am Brauhausberg war, waren wir vor Ort und mit Bewohnern im Gespräch. Was wir zum Fest gesagt haben, bereiten wir zum 20. Juli schriftlich noch einmal auf. Zum Beispiel den Aspekt, warum Behlertstraße und Brauhausberg nicht vergleichbar sind. Auch das Thema der Miethöhen werden wir noch einmal darstellen. Das heißt aber nicht, dass wir bei 145 Mietern dort wirklich alle Intentionen und Interessen berücksichtigen konnten.

Wie würden Sie das Verfahren bewerten?

Kärsten: Was dieses Verfahren auszeichnet,war die gegenseitige Dialogbereitschaft der ProPotsdam, aber auch der Mieter, das ist nicht selbstverständlich. Diese haben nicht nur Forderungen ins Feld geführt, sondern sich sehr intensiv, sehr breit und mit einem hohen Sachverstand damit auseinandergesetzt und auch ganz konkrete Dinge bewirkt. Das ist überaus selten. Aber man darf sich auch nicht täuschen lassen. Beteiligung hat Grenzen. Und Beteiligung ersetzt vor allem nicht andere ganz normale Formen der demokratischen Auseinandersetzung, Rechtswege und Rechtsmittel.

Westphal: Es war ein offenes Verfahren ohne Erfolgsgarantie. In der Gesamtschau betrachtet: Es ist kein Haus verkauft worden. Wir haben sozialverträgliche Mieten. Und durch die Sanierungsmaßnahmen wird kein Bewohner verdrängt. Das sehen wir als Erfolg, der durch ein sehr hohes Engagement von allen Beteiligten möglich wurde. Deswegen denke ich, auch wenn es einzelne gibt, die Kritik an den Ergebnissen äußern, dass das Verfahren als Ganzes schon sehr erfolgreich war, auch für das Wohnen in dieser Vielfältigkeit in der Stadt.

Die vier Restitutionssiedlungen der Pro Potsdam

Vier Siedlungen gibt es im Bestand der Pro Potsdam, die wegen lange ungeklärter Rückübertragungsansprüche auch Jahrzehnte nach dem Mauerfall noch nicht saniert sind.

Bekannteste ist die 2010 geklärte Heidesiedlung Großbeerenstraße (89 Wohnungen), deren Sanierung noch ohne die WerkStadt für Beteiligung als Moderatorin im Dialog mit den Mieter vorbereitet wurde.

Im Mai 2013 wurden auch die Rückübertragungsansprüche für die Großbeerenstraße/Grünstraße (62 Wohnungen), die Behlertstraße/Gutenbergstraße (131 Wohnungen) und die Albert-Einstein-Straße/Am Brauhausberg (145 Wohnungen) niedergeschlagen.

Der Beteiligungsprozess, der eine Verdrängung der Mieter durch die Sanierung verhindern soll, ist in Potsdam bislang einmalig.

Konflikte gab es besonders am Brauhausberg in der größten der vier Siedlungen. Zum Symbol wurde die Trauerweide vom Brauhausberg, deren Fällung nach massivem Widerstand der Mieter aufgeschoben wurde.

Von Volker Oelschläger

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