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Brandenburg Wo Brandenburg teuer ist und wo billig: Der Wohnungsmarkt im Überblick
Brandenburg Wo Brandenburg teuer ist und wo billig: Der Wohnungsmarkt im Überblick
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00:32 30.06.2019
Gefragte Adresse: Wohnungen in den Barockhäusern der Stadt Potsdam am früheren Stadtkanal.
Potsdam

Der Wohnungsmarkt in Brandenburg hat sich in den vergangenen Jahren regional sehr unterschiedlich entwickelt. Für die Zukunft gilt: Der Trend geht zum Mehrfamilienhaus.

Wie hat sich die Einwohnerzahl in Brandenburg entwickelt? Im Jahr 2017 lebten 2,504 Millionen Menschen in Brandenburg, 2,394 Millionen Deutsche und 110.000 Ausländer. Nachdem die Bevölkerungszahl längere Zeit stagnierte, nimmt sie seit 2013 jährlich zu. Während die Bevölkerungszahl überall im Berliner Umland stieg, ging sie in vielen weiter von der Hauptstadt entfernten Kommunen zurück.

Wie geht es weiter? Angesichts der steigenden Mieten in Berlin erwarten die Forscher „zumindest mittelfristig ein anhaltend hohes Zuzugspotenzial“. Allein aufgrund demografischer Faktoren würde würde Brandenburgs Bevölkerung bis 2030 um sechs Prozent schrumpfen, ohne Zuwanderung aus dem Ausland sogar um neun Prozent. Das geht aus dem jüngsten „Wohnungspolitischen Kompass“ der Landesregierung hervor. 

Wie viele Wohnungen gibt es? Die Zahl der Wohnungen stieg in Brandenburg zwischen 2011 und 2017 um etwa 83.000 auf inzwischen 1,32 Millionen. Überdurchschnittlich stark war der Anstieg in den Zentralen Orten des Berliner Umlands. Das sind (in alphabetischer Reihenfolge) Bernau, Blankenfelde-Mahlow, Erkner, Falkensee, Hennigsdorf, KönigsWusterhausen, Ludwigsfelde, Neuenhagen, Oranienburg, Potsdam, Schönefeld, Strausberg, Teltow, Werder und Wildau. Der Wohnungsbestand in ganz Brandenburg verteilt sich etwa hälftig auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und auf Ein-/Zweifamilienhäuser. In den Städten sind zwei Drittel des Bestands in Mehrfamilienhäusern – mit zuletzt stark steigender Tendenz. 40 Prozent aller Wohnungen und Häusern gehören ihren Bewohnern (beziehungsweise deren Banken), 60 Prozent der Wohneinheiten sind vermietet.

Wie ist die Lage für einkommenschwache Mieter? 2017 gab es in Brandenburg rund 41.000 Sozialwohnungen, 3000 weniger als 2011. Rund 7400 Haushalte im Lande verfügen über einen Wohnberechtigungsschein (WBS), was 0,6 Prozent aller Brandenburger Haushalte entspricht. Während die Zahl der WBS-Haushalte in den Umlandgemeinden Berlins um 11 Prozent gestiegen ist, sank sie im Rest des Landes um ebenfalls etwa 11 Prozent.

Die Zahlen sind aber nur bedingt aussagekräftig: Mitunter fielen die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt so gering aus, dass einkommensschwache Menschen auch ohne WBS eine preisgünstige Wohnung finden. Viele Wohnungen würden nicht teuer, nachdem deren Sozialbindung ausgelaufen sei. Oft gebe der Markt kein höheres Preisniveau für diese Wohnungen her. Dies gilt aber nur für jene Regionen, die mehr als eine Zugstunde von Berlin entfernt sind.

Wie viel wird neu gebaut? Seit 2011 nahm die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Neubau jedes Jahr zu. Mit 10.300 fertiggestellten Wohnungen wurde 2018 ein neuer Höchstwert erreicht. Die Fertigstellungen im Mietwohnungsbau haben sich verdreifacht, während die Zahl der fertiggestellten Ein- und Zweifamilienhaus nur moderat gestiegen ist. Die Schwerpunkte des Wohnungsneubaus liegen im südwestlichen und westlichen Umland Berlins.

Wie viele Wohnungen stehen leer? 

2011 betrug die Leerstandsquote im Landesschnitt 5,6 Prozent (69.000 Wohnungen). Der Leerstand in den Zentralen Orten des Berliner Umlandes lag damals bereits unter 3 Prozent. Aktuell wird der Leerstand dort auf knapp unter 2 Prozent beziffert, im Rest des Landes zwischen sechs und sieben Prozent. In Berlin-fernen Randlagen wird sich der Leerstand perspektivisch verschlimmern, erwarten die Studienautoren. Leerstände von zehn Prozent und mehr sind für die Wohnungsunternehmen wirtschaftlich nicht tragbar, sagt Bauministerin Kathrin Schneider (SPD).

Ministerin Kathrin Schneider (SDP) Quelle: dpa

Wie viel kostet eine Mietwohnung im Schnitt? Im Jahr 2017 lag die mittlere Nettokaltmiete in Brandenburg bei 6,18 Euro/Quadratmeter – mit großen regionalen Unterschieden. In Potsdam und anderen Gemeinden südlich und südwestlich von Berlin erreichten die Mieten Werte jenseits von 8,50 Euro. Mit zunehmender Entfernung von Berlin wird es billiger. In Gemeinden an den Grenzen zu Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Polen wurden Wohnungen teilweise für weniger als 5 Euro/Quadratmeter inseriert. In dieser Statistik sind aber nur Wohnungen erfasst, die tatsächlich auf dem Markt angeboten wurden („Angebotsmieten“), nicht die Bestandsmieten.

Wer sucht eine Wohnung? Der Großteil der Suchenden befindet sich in der Familiengründungsphase und ist zwischen 25 und 45 Jahre alt. Mehr als drei Viertel der Befragten wohnt gegenwärtig zur Miete. Ein Drittel der Befragten möchte Bauland beziehungsweise ein Haus kaufen. Die Suchenden sind demnach bereit, maximal 8,60 Euro/Quadratmeter für eine Mietwohnung auszugeben. Die Schmerzgrenze für den Kauf liegt bei 150 Euro/Quadratmeter (Bauland) beziehungsweise 2500 Euro (Haus/Eigentumswohnung). Auf der Wunschliste für das neue Heim ganz oben stehen „Wohnen im Grünen“ und eine gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln.

Von Thorsten Keller

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