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Potsdam Der Kaufpreis allein zählt nicht mehr
Lokales Potsdam Der Kaufpreis allein zählt nicht mehr
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22:05 06.02.2019
Bei der geplanten Neubebauung des Block III zählt das Konzept und nicht der Preis, den Investoren zu zahlen bereit waren. Doch eine Konzeptvergabe braucht Zeit. Quelle: Stefan Gloede
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Potsdam

Bisher zählte für die Stadt vor allem der Preis. Nun soll sie beim Verkauf von Grundstücken häufiger einen anderen Weg gehen. Die Stadtverordneten haben die Stadt beauftragt, bei der Veräußerung städtischer Flächen den Stellenwert von Konzeptvergaben mit dem Verkauf zum Höchstgebot gleichzustellen.

Entscheidend wäre damit nicht mehr allein das Finanzielle, stattdessen sollen die Ansprüche an soziale und architektonische Aspekte, also die Qualität der Gestaltung oder die Frage, wie kleinteilig und teuer die Wohnungen werden, beim Zuschlag an einen Investor stärker ins Gewicht fallen.

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Nutzungskonzepte sollen vor allem in Krampnitz zum Tragen kommen

„Das lohnt sich für bestimmte Lagen, gerade in den Entwicklungsgebieten wie Krampnitz. Dort wünschen wir uns als Stadt eine bestimmte Quartiersprägung, die wir mit dem Mittel der Konzeptvergabe erreichen können“, sagt der Baubeigeordnete Bernd Rubelt (parteilos). In Krampnitz werde es Orte geben, „an denen das Gemeinschaftliche im Vordergrund steht und der angebotene Kaufpreis gegenüber den Nutzungskonzepten gering gewichtet werden sollte, in den gewerblichen Bereichen ist das anders.“ Diese Balance zwischen finanziellem Ertrag und Gestaltungshoheit der Stadt sei nötig, denn die Erschließung des Areals müsse bezahlt werden.

Die Nachfragen muss stimmen, damit hohe Anforderungen akzeptiert werden

Ganz neu ist das nicht – schon jetzt werden im Bornstedter Feld zunehmend Grundstücke unter besonderen Auflagen verkauft. Die kleinen Parzellen für Einfamilienhäuser in der Gartenstadt-Nord werden nach Höchstgebot verkauft. An städtebaulich wichtigen Punkten, etwa entlang der Georg-Hermann-Allee, werden bei den Ausschreibungen höhere Anforderungen an die Gestaltung und eine Quote an Sozialwohnungen vorgeschrieben.

Bei der städtischen Pro Potsdam, in deren Händen die Entwicklung des Bornstedter Felds liegt, weist man auch auf die Bedeutung der Konjunktur für die Konzeptvergabe hin. „Vor 15 Jahren hätte es im Bornstedter Feld nicht die Nachfrage gegeben, die solche Ausschreibungen ermöglicht. Dann hätten interessierte Bauherren eher woanders zugegriffen“, sagt ProPotsdam-Sprecher Sebastian Brandner.

Rubelt weist zudem darauf hin: „Wir können nicht ignorieren, dass Bauen teurer geworden ist. Niemand hat gewonnen, wenn sich Investoren solche Konzepte nicht leisten können.“

Beim Block IV will Rubelt die Ausschreibungsregeln anpassen

Dieses Preisproblem zeigt sich gerade beim eigentlichen Potsdamer Paradebeispiel für Konzeptvergaben – dem sogenannten Block III zwischen Nikolaikirche und Steubenplatz an der Stelle der abgerissenen alten Fachhochschule. Dort war erst der Wert der Grundstücke ermittelt worden. Anschließend wurden die geplanten Parzellen zum Festpreis ausgeschrieben.

Die Zuschläge gingen an jene Bieter, die nicht nur die strengen gestalterischen Vorgaben für die Fassaden akzeptierten, sondern auch möglichst viel sozialverträglichen Wohnraum schaffen wollten. So kamen am Ende vor allem die hiesigen Genossenschaften zum Zuge.

Sozialwohnungen und teure Fassaden funktionieren nicht

Doch die teuren Barockfassaden, die an mehreren Gebäuden des Block III vorgeschrieben wurden, und die sozialverträglichen Nutzungskonzepte widersprechen sich. Ein privater Investor sprang nach dem Zuschlag für eine Parzelle wieder ab, weil er keine Chance auf Rendite sah. Rubelt will deshalb beim Block IV, der als nächstes direkt am Bildungsforum entstehen soll, nachjustieren.

„Wir hatten eine intensive Debatte um Gestaltqualität und soziale Privilegien und haben gesehen: Das geht nicht in einen Topf.“ Es brauche eine neue Debatte um Nutzungs- und Gestaltungskonzepte für den nächsten Block. „Wir müssen die Modalitäten anpassen“, sagt Rubelt.

Konzeptvergabe dauert lange – das kann ein Nachteil für Interessenten sein

Ein weiteres Manko der Konzeptvergabe: der Verwaltungsaufwand. „Solche Verfahren dienen der Stadt, dauern aber deutlich länger“, sagt Rubelt. Das war zuletzt problematisch, als das Babelsberger Grundstück Goethestraße 35/37 ausgeschrieben wurde. Wie die MAZ berichtete, hatte die Verwaltung den Kaufinteressenten erst viele Monate nach der erfolgten Prüfung aller Konzepte das Ergebnis mitgeteilt: Keiner bekam den Zuschlag, weil der Grundstückswert zwischenzeitlich deutlich gestiegen war.

„Wir sind in einem Sanierungsgebiet wie Babelsberg verpflichtet, den aktuellen Wert zu ermitteln, und wenn die Ermittlung zu lange her ist, müssen wir sie wiederholen“, sagt Rubelt, räumt aber ein: „Das war dort problematisch.“ Er sehe einen Bedarf an „mehr Beratung und Dialog mit den Interessenten.“ Nun soll die Ausschreibung für das Grundstück wiederholt werden. Ob die bisherigen Interessenten ihre sozialen Nutzungskonzepte zum neuen Preis noch immer finanzieren können, ist aber unklar.

Von Peter Degener