Potsdam: Bauträger „Kirsch & Drechsler“ fordert 1,5 Millionen von der Stadt für Bauprojekt in Babelsberg zurück

Das Bauträgerunternehmen Kirsch & Drechsler Hausbau GmbH (KuD) fordert 1,5 Millionen Euro von der Stadt zurück. Der geschäftsführende Gesellschafter der Firma ist der Potsdamer Stadtverordnete Wolfhard Kirsch (Bürgerbündnis). Das Geld musste er auf Grundlage des „Potsdamer Baulandmodells“ für ein Bauprojekt an der Großbeerenstraße und der Kohlhasenbrücker Straße an die Stadtkasse zahlen. Die Stadt wollte das Geld zweckgebunden zur Sicherung und Schaffung von Mietpreis- und Belegungsbindungen im „gleichen Sozialraum“ verwenden. Weil die Bedingungen für den Erhalt der Baugenehmigungen mit der Verpflichtung zu dieser Zahlung nachträglich verschärft worden seien, halten Kirschs Anwälte die Zahlung für rechtswidrig. Darauf hatten sie die Stadt bereits bei den Vertragsverhandlungen hingewiesen. Es handelt sich um eine Rückforderung mit Ansage. Stadt in schlechter Position: Weil sich die Stadt in einer schlechten Rechtsposition befindet, ist sie zu einem Vergleich bereit, wie die MAZ auf Nachfrage aus dem Rathaus erfuhr. Kirschs Anwälte wiederum haben allerdings mittlerweile Klage zur Rückzahlung der Gesamtsumme vor dem Verwaltungsgericht Potsdam eingereicht, weil die Stadt sich der Angelegenheit nur verzögernd angenommen habe, wie Jens Frick, der zu Kirschs Anwaltsteam gehört, bestätigt. Der Streit um das Geld reicht mehrere Jahre zurück. KuD wollte schon vor Jahren das Waldstück zwischen der Steinstraße und der Kohlhasenbrücker Straße bebauen. Nach langen Verhandlungen wurde 2014 der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 140 „Großbeerenstraße/Kohlhasenbrücker Straße“ von den Stadtverordneten gefasst. Rund 160 Wohnungen mit gehobener Ausstattung sollten entstehen. „Darauf hat sich die KuD Hausbau GmbH eingestellt und entsprechend alles vorbereitet und vermarktet und auch die überdurchschnittliche Ausstattung der Wohnungen vorgenommen“, sagt Jens Frick. 2017 trat jedoch das sogenannte Potsdamer Baulandmodell in Kraft. Es sieht im Grundsatz vor, dass bei einer Erweiterung von Baurechten die damit verbundene Wertsteigerung eines Grundstücks zum Großteil von der Stadt „abgeschöpft“ werden darf. Mit den Einnahmen sollen Sozialwohnungen finanziert werden. Für das Bauprojekt wurden Teile eines Waldes in Bauland umgewandelt, die Wertsteigerung war beträchtlich. Selbst nach Abzug des sogenannten „Investorendrittels“, das als Wertsteigerung zwingend beim Eigentümer als Anreiz zur Schaffung von Wohnraum verbleibt, sollte Kirsch genau 1.499.123,75 Euro zusätzlich zu den ohnehin von ihm zugesagten 836.700 Euro für Kita- und Schulplätze an die Stadt zahlen. Für Sozialwohnungen gedacht: Mit den anderthalb Millionen Euro sollten in räumlicher Nähe für zehn Jahre Sozialwohnungen finanziert werden. Es war das erste Mal, dass die Stadt beim Baulandmodell solche „mittelbaren Bindungen“ vertraglich festlegte, anstelle den Bauherrn dazu zu zwingen, innerhalb seines Bauprojekts selbst die Sozialwohnungen zur Verfügung zu stellen. Einer der Knackpunkte ist aber, dass die Rahmenbedingungen für Kirschs Projekt schon 2014 mit dem Stadtverordnetenbeschluss festgelegt wurden. Formulierungen zu vage: „Es gab damals bereits Stimmen, dass das nachträgliche Verschärfen der Bedingungen durch die Baulandrichtlinie zugunsten der Stadtkasse rechtswidrig sein dürfte“, sagt Anwalt Jens Frick heute. Die Erteilung der Baugenehmigung dürfe nicht an Bedingungen ohne sachlichen, räumlichen und zeitlichen Bezug geknüpft werden, ein Verstoß gegen das die öffentliche Hand, also auch die Stadt, bindende „Koppelungsverbot“. Er bemängelt vor allem, dass im Vertrag nicht konkret festgehalten wurde, bis wann das Geld an welcher Stelle für Sozialwohnungen ausgegeben werden soll – die Formulierungen wären zu vage. „Dem Investor ist jegliche Überprüfungsmöglichkeit genommen. Damit ist es eine verbotene Sonderabgabe für den Erhalt der Baugenehmigungen“, sagt Anwalt Frick. Weil die KuD Hausbau allerdings schon hohe Summen in die Planung und das B-Planverfahren im Vertrauen auf die Bedingungen von 2014 investiert hatte, schloss man im Februar 2018 dennoch den Städtebaulichen Vertrag mit der Stadt. Der Investor zahlte sofort und baute dann auch schnell. Fast alle Gebäude sind mittlerweile errichtet. Seit Dezember 2019 fordert KuD das Geld nun zurück. Die Stadt gibt an, dass das Geld zwar zweckgebunden in die Stadtkasse geflossen sei, aber wegen der Rückforderung noch nicht ausgegeben wurde. Stadt strebt Vergleich an: Die Stadt, die sich in der Sache juristischen Beistand geholt hat, wie sie auf Anfrage bestätigte, hat anscheinend schlechte Karten vor Gericht und befand sich in den vergangenen Monaten in Vergleichsverhandlungen mit Kirsch. „Da es sich um eine bislang nicht mit breiter Rechtsprechung belegte Materie handelt, erscheint aus Sicht der Beteiligten die Suche nach einer vergleichsweisen Lösung sachgerecht. Diesbezügliche Verhandlungen sind nicht abgeschlossen; von Bewertungen und Zwischenmeldungen sehen wir mit Blick auf die Verhandlungssituation ab“, teilt die Stadt auf Anfrage mit. Im nichtöffentlichen Teil des Hauptausschusses Ende Juni wurden die Stadtverordneten darüber informiert – denn die Summe ist so groß, dass ihre Zustimmung zum Vergleich nötig ist. Nach MAZ-Informationen ist die Stadt demnach bereit, mindestens die Hälfte der Summe, also 750.000 Euro, zurückzuzahlen. Ob Wolfhard Kirsch sich darauf einlässt, ist offen. Angesichts laufender Verhandlungen will er die Sache nicht kommentieren. Von Peter Degener

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