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Potsdam Stadt will vom Bauboom profitieren
Lokales Potsdam Stadt will vom Bauboom profitieren
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20:12 22.02.2019
In Potsdam wird viel gebaut –  weil Flächen eigens zu Wohnbauland umgewidmet werden, partizipiert auch die Stadt selbst.
In Potsdam wird viel gebaut – weil Flächen eigens zu Wohnbauland umgewidmet werden, partizipiert auch die Stadt selbst. Quelle: Christian Schmettow
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Potsdam

Das Potsdamer Baulandmodell soll verschärft werden. Die Stadtverwaltung empfiehlt in einer der MAZ vorliegenden Evaluation, dass Wohnungs-Bauträger künftig einen deutlich höheren Anteil von ihrem Gewinn an die Stadt abführen sollen, wovon Kita- und Grundschulplätze sowie Sozialwohnungen finanziert werden. Der Monitoringbericht kommt zum richtigen Zeitpunkt. Die Fraktionen von CDU/ANW und SPD haben einen Prüfauftrag vorgeschlagen, wie die Stadt mehr aus dem Baulandmodell herausholen kann.

Ertrag des Baulandmodells bislang unter den Erwartungen

Zuletzt wurde bei mehreren Bauprojekten Kritik daran laut, dass trotz hoher Wertsteigerungen von Grundstücken nur geringe Summen an die Allgemeinheit abgeführt wurden. Der Grundgedanke des Modells ist: Bauträger sollen nicht allein davon profitieren, dass Grundstücke im Wert steigen, weil sie aufgrund der Wohnungsnot für die Bebauung freigegeben wurden. Die Eigentümer sollen auch die Stadt daran beteiligen.

Fast sieben Millionen Euro flossen in Plätze zur Kinderbetreuung

Der Bericht wertet insgesamt 14 Fälle seit 2013 aus, in denen die Richtlinie angewendet wurde. Insgesamt 357 Plätze für Kinderbetreuung im Gegenwert von fast sieben Millionen Euro wurden durch Bauherren auf diesem Weg kofinanziert. Rund 75 Prozent der Erwartungen erfüllten sich. Nur in deutlich geringerem Umfang entstanden über das Baulandmodell Sozialwohnungen: 60 Sozialwohnungen mit einer Belegungsbindung über 20 Jahre wurden geschaffen – nur ein Viertel der erhofften Menge.

Wertermittlung soll später stattfinden und dadurch größere Effekte erzeugen

Die Stadt schlägt nun zwei Änderungen vor, um die Wirkung des Baulandmodells zu erhöhen. Erstens: Der Stichtag, an dem die Wertsteigerung eines Grundstücks durch die Bebauung ermittelt wird, soll verschoben werden. Bislang nutzte die Stadt die Bodenrichtwerte, die am Anfang des Planverfahrens stehen. „Für die Landeshauptstadt hat dies zur Folge, dass die derzeitigen dynamischen Preisentwicklungen auf dem Bodenmarkt zu großen Teilen unberücksichtigt bleiben“, heißt es in dem Bericht. Die Verwaltung schlägt nun vor, die Wertsteigerung erst am Ende der meist jahrelangen Verfahren zu ermitteln – dann, wenn tatsächlich der städtebauliche Vertrag über die Durchführung mit dem Investor geschlossen wird und der Boden weiter an Wert gewonnen hat.

Die erste Empfehlung kann ohne Beschluss der Stadtverordneten umgesetzt werden

Was allein diese Änderung konkret bedeuten könnte, hat die Verwaltung an vier Beispielen durchgerechnet. Das Ergebnis: Die Quote an Sozialwohnungen würde sich von fünf auf 17 Prozent erhöhen, die Abgabe der Investoren von 4,3 auf 10,4 Millionen Euro mehr als verdoppeln.

Durchsetzen könnte die Verwaltung diese Änderung sogar ohne einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung, da die Methodik der Stichtagsregel nicht im Text der Richtlinie enthalten. Das neue Verfahren könnte allerdings erst nach einer Übergangsregelung auf kommende oder am Anfang stehende Projekte angewandt werden.

Abgabe soll künftig gesamte Wertsteigerung umfassen

Die zweite empfohlene Änderung betrifft das sogenannte „Investorendrittel“. Bislang gilt: Maximal zwei Drittel der Wertsteigerung darf die Stadt einbehalten. Das übrige Drittel soll Anreiz für Bauherren bleiben, in Potsdam Projekte zu entwickeln. Künftig will die Stadt auch das letzte Drittel einbehalten können.

Eine Streichung des Investorendrittels und eine Abschöpfung der gesamten planungsbedingten Wertsteigerung ist aus Sicht der Stadt rechtlich unproblematisch. Denn Investoren kalkulieren nicht nur mit steigenden Grundstückspreisen. Der Ertrag eines Projekts wird maßgeblich von den langfristigen Einnahmen aus Vermietung oder Verkauf der entstehenden Wohnungen bestimmt.

Rein spekulative Projektentwicklung wird weniger attraktiv

Laut Bericht hätte diese Änderung des Modells einen besonderen „positiven Nebeneffekt“: Durch die steigenden Bodenpreise findet in wachsenden Städten wie Potsdam derzeit „spekulative Projektentwicklung ohne eigene Realisierungsabsicht mit anschließender verteuerter Weitervermarktung“ statt. Sprich: Flächen werden nur gekauft, um sie teurer weiterzuverkaufen, liegen solang aber brach.

Diese Geschäftspraxis würde „weniger attraktiv“ werden, wenn die Eigentümer nicht mehr mit ihrem Drittel der Wertsteigerung rechnen können. Der Wegfall oder zumindest die Reduzierung des Investorendrittels setzt allerdings einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung voraus.

Beispielrechnung verspricht Steigerung um mehrere Millionen Euro

Fazit des Berichts: Die zwei Änderungen „hätten bereits einzeln, besonders aber gemeinsam, erhebliche positive Auswirkungen auf den Umsetzungserfolg des Baulandmodells und stünden kurzfristig unter Wahrung von Übergangsfristen zur Verfügung“. Die Beispielrechnung anhand der vier Projekte ergäbe dann sogar eine Erhöhung der Sozialwohnungsquote bis auf 32 Prozent – die Stadt würde 18,1 Millionen Euro erhalten.

Gleichzeitig würde die Quote der finanzierten Kinderbetreuungsplätze von 75 auf 100 Prozent steigen. Der Antrag von CDU/ANW und SPD „wäre unter diesen Rahmenbedingungen nicht mehr nötig, da die angestrebte Zielstellung überall dort, wo es rechtlich möglich ist, erfüllt beziehungsweise sogar übertroffen würde“, schließt der Bericht.

Von Peter Degener

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