Potsdam. Auf den ersten Blick sieht es so aus, als sei das Ende des Immobilienbooms auch in Potsdam eingeläutet: Erstmals sanken im vergangenen Jahr viele relevanten Faktoren, wie aus dem jetzt veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2022 hervorgeht. Es wurden 1061 Geschäfte gemacht – so wenige, wie seit mehr als zehn Jahren nicht. Im Vergleich zu 2021 sank die Zahl der Verträge um 27 Prozent. Auch die Fläche der Grundstücke, die verkauft wurden, ging um 18 Prozent zurück. Selbst der Geldumsatz sank, allerdings nur um elf Prozent auf 990 Millionen Euro.

Wie ist die Lage auf dem Potsdamer Immobilienmarkt?

Der sogenannte Gutachterausschuss der Stadt Potsdam, der aus zwölf ehrenamtlichen Fachleuten der Immobilienbranche besteht, sieht auf dem Potsdamer Immobilienmarkt keine Trendwende. „Vom Fallen der Preise kann nicht die Rede sein“, sagte der stellvertretende Vorsitzende Marco Jähne am Freitag bei der Präsentation des Berichts im Rathaus.

„Wir haben seit Jahren einen Rückgang des Angebots. Erst seit dem Sommer 2022 wurde die bisher starke Preissteigerung durch Inflation, hohe Zinsen und Energiepreise etwas abgedämpft“, schätzt er ein. „Was in anderen Städten schon passiert, ein deutliches Sinken der Preise, sehen wir nicht. Dabei spielt die Attraktivität Potsdams am Rande von Berlin und das begrenzte Angebot eine Rolle.“ Die Nachfrage sei weiter hoch.

Was kostet ein Eigenheim?

Die Preise für Ein- und Zweifamilien-, sowie Reihenhäuser steigen weiter. Im Schnitt 913.000 Euro wurden für Einfamilienhäuser hingelegt, ein Plus von neun Prozent in nur einem Jahr. 2018 lag der Durchschnittspreis noch bei 507.000 Euro. „Die Zahl der Millionenobjekte ist größer geworden, die günstigeren Häuser werden weniger“, sagt Marco Jähne.

Die Höchstpreise 2022: Das teuerste Einfamilienhaus wurde für zwei Millionen Euro bei einem Preis von 10.000 Euro pro Quadratmeter in der Waldsiedlung Groß Glienicke verkauft. Eine Doppelhaushälfte im Babelsberger Norden ging für 1,5 Millionen Euro über den Tisch.

Bei einem sanierten Doppelhaus-Altbau im Babelsberger Zentrum – vermutlich die Hälfte eines kleinen historischen Weberhäuschens – wurden 9600 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Das war auf die Wohnfläche gerechnet der Spitzenwert.

Für ein Reihenhaus Baujahr 2008 am Neuen Garten mit Wasserblick wurden 1,3 Millionen Euro gezahlt. Der teuerste Quadratmeterpreis für ein Reihenhaus wurde in einem sanierten Altbau in der früheren Ruinenbergkaserne gezahlt: 6300 Euro.

Was kostet eine Eigentumswohnung?

Die meisten Potsdamer Immobiliengeschäfte betreffen Eigentumswohnungen, die verkauft werden. 601 solcher Verträge kamen 2022 zustande – ein deutlicher Einbruch gegenüber 2021, als es noch 914 solcher Geschäfte gab. Der Grund für den starken Rückgang: 2021 wurden sehr viele größere Wohnprojekte in der Medienstadt und Speicherstadt fertig, bei denen Wohnungen verkauft wurden.

Vor allem sanierte Altbauten, die dann in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden und dann als sogenannter Erstverkauf erstmals auf den Markt kommen, werden weiter stark teurer. „Es geht hier wie auch in den Vorjahren steil weiter, derzeit liegen wir bei durchschnittlich 8600 Euro pro Quadratmeter. Das ist Berliner Preisniveau“, sagt Marco Jähne. Vor einem Jahr lag der Schnitt noch bei 7200 Euro. Auch beim Weiterverkauf bereits bestehender Eigentumswohnungen stieg der Durchschnittspreis von 6380 auf 7510 Euro.

Den Rekordpreis gab es beim Weiterverkauf einer Wohnung innerhalb einer Babelsberger Villa mit Wasserzugang – hier wurden 24.850 Euro für jeden Quadratmeter gezahlt. Der teuerste Erstverkauf einer frisch fertiggestellten Neubauwohnung in der Potsdamer Mitte war im Vergleich noch günstig: 8720 Euro wurden gezahlt.

Am Griebnitzsee in Babelsberg stehen viele Luxus-Immobilien. Die Truman-Villa ist allerdings kein Wohnhaus mehr, sondern heute Sitz der Friedrich-Naumann-Stiftung.

© Quelle: Detlev Scheerbarth

Was kostet eine Villa in Potsdam?

Als Villen gelten freistehende Häuser mit mindestens 300 Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise gehen naturgemäß weit auseinander. Insgesamt 17 Villen oder Landhäuser wurden vergangenes Jahr für insgesamt 39,3 Millionen Euro verkauft. Die teuerste Villa des Jahres ist ein sanierter Altbau vom Ende des 19. Jahrhunderts in der Berliner Vorstadt. Sie wurde für 8,6 Millionen Euro verkauft, was etwa 17.250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche entspricht.

Was kostet Bauland?

„Wir haben kaum noch Bauland“, sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses. Um belastbare Daten aus Kaufverträgen zu bekommen, müssen mittlerweile schon drei Jahre zusammengefasst werden. Die Preise steigen leicht, die Bodenrichtwerte wurden zuletzt nur noch wenig oder gar nicht angehoben. Für individuellen Bau von Eigenheimen reicht die Spanne von 600 bis 1100 Euro pro Quadratmeter. Bei mehrgeschossigem Wohnungsbau sind zwischen 1300 und 1800 Euro fällig.

Was steht nicht im Grundstücksmarktbericht?

Der Gutachterausschuss bekommt zwar alle Grundstücksverträge zu Gesicht – doch viele Immobiliengeschäfte finden als sogenannte Share-Deals statt. Hier werden nicht die Immobilien selbst, sondern maximal 95 Prozent der Anteile an den Firmen, denen sie gehören, verkauft. Damit umgeht der Käufer die Grunderwerbssteuer. „Share-Deals werden vom Gutachterausschuss nicht erfasst. Darüber wissen wir nichts, das geht an uns allen vorbei. Im Sinne der Markttransparenz müsste da nachgesteuert werden“, sagt Marco Jähne.

MAZ